来源：东方运盛市场研究部

首先，我们来看一篇美国《时代》周刊4月5日（提前出版）标题为《鬼城》的文章：多年来，中国各地上马大量房地产项目，吸引了私人及公司的购买者。随着房价持续上涨，更多投资者变成投机者，他们买入崭新房屋只有一个目的，等高价时抛出。自美国房地产业崩盘变成全球经济衰退催化剂以来，很多人士担心这一幕在中国重演将是灾难性的。事实上，供给过剩的证据到处都是。在北京，一幢幢商业楼盘空置着。但如果深入中国内地，会有更加怪异的情景让人无法乐观：为数百万居民建造的城市耸立着，却空无一人。

或许最荒凉的鬼城是内蒙古的康巴什。只用了5年时间就建成的康巴什，设计初衷是要成为鄂尔多斯对外展示的市中心。鄂尔多斯是个相对富裕的采煤中心，人口有150万。作为可与成吉思汗的“恢弘皇城”媲美的公共建设工程，康巴什充斥着办公大楼、行政中心、博物馆、剧院和运动场——更不用说在成片土地上建起的中产阶级式的复式公寓和别墅了。然而，唯一的问题是：最初为100万人居住、生活和娱乐而设计的这个地方却几乎没有人居住。只有几辆汽车驶过多车道公路，白天有些政府办公室开门办公。偶尔出现的行人，看起来就像幻觉，拖着沉重的脚步沿着人行道走着，仿佛恐怖电影中大灾难过后一名孤独的幸存者。

当（房地产）泡沫破裂时，他们往往会发出砰的巨响。世界其他国家的经济仍在努力重新站稳脚跟，北京当局——还有鄂尔多斯市政府——都希望在不戳破的情况下能让房地产泡沫瘪下去。而且，祈祷他们成功的应该不仅仅是中国人。

房地产行业风险值不断加大的现状下，我们面对一个个情绪空前高涨的房地产开发商时，一般会和客户一起讨论如下几个问题：

1：是否认为目前的房地产价格走势属于正常，依据是什么？

2：如果在未来1－2年，市场出现崩盘的局面，是否能够承受销售陷于停滞所带来的资金压力，能承受的时间是多久？

3：是否有市场严重恶化情况下的预案，是否已经具备在其它领域的发展空间，并做好持续支撑地产业务的准备？

4：是否对未来房地产产业的发展趋势进行过一定的关注与研究，看法是什么？

当我们与客户认真的讨论这些问题的时候，正是按着“未思进，先思退”的理智思维，帮助我们的客户进行自我评估，当一个市场太赚钱、大家都在往这个市场冲的时候，太多的企业往往在没有经过认真的市场风险评估、自身风险承受能力评估时就进入了市场，而这部分企业通常会在第一轮风暴袭来的时候，就已经人仰马翻了。

康巴什并非是传说，其它城市中的空置率虽然没有像康巴什高于90％的那么极端，但也存在着严重的空置现象，记得潘石屹当年计算了海南岛的现有建筑面积与人口比值后，坚定的撤离了海南，没有被那一波市场浪潮吞没，没有当年理智的潘石屹也不会有今天的SOHO中国。(据社科院城调队调查显示，中国660多个城市现有空置房6540万套，可供2.6亿人居住。目前，社科院城调队没有证实这么大量的房子为什么空置。中国城市住宅空置率一直饱受争议。开发商从行业的角度认为，只有没有卖出去的房子方为空置，从开发商的角度来说，空置率仅为4%；而社会学家争论说，即使卖出去了而长期无人居住，也为空置，而且这种空置不仅仅只是浪费资源，也隐藏着巨大的金融风险和社会隐患。社科院城调队说，全国闲置房共有6540万套间，在建房有1250万套间，如果以每套间3人居住的话，闲房和在建房相加共有7790万套，可供2.6亿人口居住。我国城镇人口为5.5亿，假设这个7790万套的50%投向市场，就可供1.3亿人口使用。7790万套间是社科院从全国各地供电公司调查的数据。标准是，每户每月电表零读数，且6个月以上。)

发达国家不断地将低附加值的劳动密集型产业转向发展中国家，我们成了世界工厂。而当今，新清洁燃料与电动汽车，已经成为未来汽车行业的发展必然趋势，中国又成了汽车生产与消费大国，承接着在不久将被兼并淘汰的生产线，房地产也是如此。东方运盛认为，未来的房地产产业将由高能耗向低能耗方向发展，人居环境一定会向着环境友好的方向发展，绿色建筑、生态城、生态城市将是未来社区与城市发展的方向，城市化将随着房地产的“退烧”而放缓，追求自然、生态、环保的居住环境将是最强劲的动力，也许这一天用不了20年就会到来。改革开发30年我们圆了房子、车子的梦，但这个梦还只是个初级阶段的梦，只有尽早醒来我们才能看清我们今天所做的事情。 

东方运盛市场研究部

2010年3月19日